С 1 марта 2025 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые закрепляют новое правило: «построил – оформи». Именно с этой даты ввести в эксплуатацию построенный индивидуальный жилой дом можно только при условии, что он поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности. Управление Росреестра по Республике Башкортостан рассказывает, как применяются новые нормы, как быстро и без лишних хлопот оформить жилой дом и какие последствия могут быть, если право собственности не оформлено.

Для чего введен принцип «построил-оформи»?   

1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он закрепил новый принцип «построил – оформи», согласно которому по завершении строительства у гражданина или организации возникает обязанность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. В ином случае ресурсоснабжающие организации не подведут к дому газ, воду и иные необходимые коммуникации.

При этом допускается использование упрощенного порядка оформления – в том числе в рамках продленной «дачной амнистии».

Отметим, что действие закона не распространяется на здания и сооружения, построенные и фактически эксплуатируемые до 1 марта 2025 года. Однако в ходе контрольно-надзорных мероприятий в сфере землепользования уполномоченные органы всегда запрашивают сведения о правоустанавливающих документах, в том числе на расположенные на участке дома. Одновременно проводятся разъяснительные и консультационные мероприятия, направленные на стимулирование добровольной регистрации прав на недвижимость.

Это необходимо для формирования полных и достоверных сведений о земле и недвижимости, для качественного управления территориями, но самое главное – для обеспечения надежной правовой защиты самих собственников.

Зачем нужно регистрировать права?

Регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – это единственный способ юридически подтвердить свое право собственности на объект недвижимости. Владельцу крайне важно понимать: пока право не зарегистрировано в ЕГРН, он юридически не является собственником. Это означает, что он не может: продать дом, подарить его, завещать по наследству, сдать в аренду на законных основаниях, использовать объект как залог или внести в уставной капитал, а с 1 марта 2025 года не может начать использовать.

Кроме того, без регистрации невозможно получить компенсацию в случае ущерба или утраты имущества. Если дом пострадает от пожара, наводнения, урагана или другого чрезвычайного происшествия – страховые компании и государственные органы выплатят возмещение только собственнику с зарегистрированными правами.

То же самое касается ситуаций, когда земельный участок с постройками изымается для государственных или муниципальных нужд (например, под строительство дороги или социального объекта). Компенсация за дом выплачивается исключительно при наличии зарегистрированного права.

Еще один важный аспект: незарегистрированное право не отображается в личном кабинете на портале Госуслуг, в сервисах Росреестра и других государственных информационных системах. Это создает риски при проверке статуса недвижимости, неудобства для самого собственника, желающего уточнить какие-либо сведения о своем имуществе.

По данным Росреестра, в каждом регионе России насчитывается от 1 до 5 тысяч индивидуальных жилых домов, которые фактически эксплуатируются, но так и не оформлены в собственность. Многие владельцы годами живут в таких домах, не осознавая, что их имущество юридически «невидимо» и незащищено.

С какого момента дом считается построенным?

Для тех объектов, где требуется получение разрешения на строительство, датой ввода в эксплуатацию будет является дата выдачи разрешения на ввод. Однако согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ при строительстве индивидуального жилого дома разрешение на строительство получать не требуется. Поэтому для индивидуальных жилых домов датой ввода в эксплуатацию является дата постановки объекта на кадастровый учет.

Расскажите, как оформить жилой дом максимально просто?

Самый простой способ – воспользоваться «дачной амнистией», которая действует до 1 марта 2031 года. Этот упрощенный порядок, как уже было ранее сказано, позволяет зарегистрировать право собственности на садовый или жилой дом, построенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.

Для регистрации права собственности на садовые и жилые дома в упрощенном порядке необходимо представить в Росреестр технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером на основании декларации, заполненной владельцем. Если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, то также необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт о предоставлении участка, договор-купли-продажи или иные документы).

Подать заявление и документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде через офисы МФЦ, либо же в электронном виде через Личный кабинет на портале Росреестра или портал Госуслуг. Пошлина за госрегистрацию составит 700 руб. Срок регистрации бытовой недвижимости, в числе которых жилые дома, составляет не более трех рабочих дней.

Где взять декларацию для подготовки технического плана?

Форма декларации утверждена приказом Росреестра от 4 марта 2022 года № П/0072. Ее можно скачать бесплатно в любой правовой системе в интернете, а также получить у кадастрового инженера – как правило, он сам предоставляет актуальный бланк и помогает с заполнением.

Как найти кадастрового инженера?

Кадастровые работы может выполнять только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации. К примеру, можно обратиться в Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан или в территориальные филиалы ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (БТИ).

В договоре на кадастровые работы обратите внимание на результат работ. Если результат по договору – технический план, уточните нюансы про случай приостановления. Если результат работ – выписка из ЕГРН, можете быть спокойнее – значит, договорные отношения с кадастровой компанией закончатся только тогда, когда будет проведен кадастровый учет.

Также обратите внимание, что в договоре с кадастровым инженером можно прописать пункт, что он самостоятельно может подавать документы за заявителя, в ином случае, при отсутствии доверенности, подавать документы на кадастровый учет будет сам заказчик.